Expertise et négociation immobilière

Activité traditionnelle du notaire, l'expertise et la négociation immobilière fait partie du cœur de notre métier. La confiance que nous portent nos clients nous permet de présenter aux personnes cherchant à acheter un bien immobilier un large choix de produits.

Notre service de négociation (nego.scpgentilhommeassocies [at] notaires.fr - 02 99 29 61 11) est également à votre disposition pour évaluer votre bien immobilier en vue de le vendre. Nous nous appuyons à la fois sur notre connaissance du marché et sur la base de données notariale, laquelle enregistre l'ensemble des transactions réalisées par les notaires en France.

CHRONOGEST : l'ingénierie au service des patrimoines

L'INGENIERIE PATRIMONIALE permet de résoudre l'apparente contradiction qui existe entre l'optimisation de la gestion des grands patrimoines et les coûts induits par leur inéluctable transmission.

Bien gérer un patrimoine, c'est le mettre à l'abri des aléas économiques, c'est le garantir contre l'érosion monétaire, c'est aussi lui éviter d'excessives ponctions fiscales.
Une gestion patrimoniale performante qui se développerait en amont de la transmission, sans en intégrer les contraintes, atteindrait vite ses limites. 
   
Cette étroite imbrication de l'un et l'autre de ces objectifs fournit la clé explicative de ce qu'est l'INGENIERIE PATRIMONIALE : une synthèse du droit et de la fiscalité du patrimoine, rendue féconde par l'apport sans cesse renouvelé de l'ingénierie financière.
   
Pour répondre à ces besoins, CHRONOGEST s'appuie sur la compétence conjuguée de spécialistes du droit et de la fiscalité qui acceptent de mettre en commun leur savoir faire, pour le plus grand profit de leurs clients communs.
   
Les conseils de CHRONOGEST ont su mettre au service d'une DEONTOLOGIE sans faille une METHODOLOGIE particulièrement rigoureuse.

Cette présentation très synthétique n'a d'autre objectif que de vous en convaincre ...

          Le fondement déontologique de CHRONOGEST

La gestion objective des grands patrimoines passe par la rémunération non moins objective de ceux qui la conçoivent.
Les effets particulièrement pervers de rémunérations proportionnelles aux investissements suggérés ont conduit les partenaires de CHRONOGEST à refuser tout type de commissionnement direct ou indirect.
Les missions récurrentes de CHRONOGEST prennent la forme d'un abonnement annuel dont le contenu et le coût sont très explicitement définis :

  1. accomplissement des obligations fiscales à caractère déclaratif : impôt sur le revenu, impôt de solidarité sur la fortune ;
  2. définition d'une stratégie patrimoniale qui sert de référence permanente à tous ceux qui vous assistent dans votre gestion : confection d'un audit patrimonial à l'ouverture de votre dossier, actualisation de ce dernier grâce à un bilan patrimonial annuel.

Les missions exceptionnelles (hors abonnement), liées à des opérations d'investissement ou de transmission donnent toujours lieu à un devis préalable. Leur coût est inspiré, selon le cas, par le seul critère de temps passé ou par l'application stricte du barème notarial.
   
La très haute confidentialité qui caractérise les interventions des partenaires de CHRONOGEST les conduit à obtenir de leurs clients la possibilité d'échanger entre eux toutes informations ou documents les concernant.
Cette dérogation exceptionnelle à une règle par ailleurs intangible, n'est dictée que par l'intérêt du client et répond aux impératifs modernes de la circulation de l'information.

          La démarche méthodologique de CHRONOGEST

La constitution de votre dossier patrimonial représente la première étape, aussi fastidieuse que nécessaire, d'un processus aboutissant à la connaissance par vos conseils de l'ensemble de votre patrimoine.
Ce dossier représente, par son exhaustivité, la mémoire permanente de votre patrimoine et la source des informations qui permettent d'en optimiser la gestion.
Son actualisation est assurée grâce à la mise en place d'un réseau d'information intégrant vos conseillers financiers (banques, cabinets spécialisés, etc).
C'est à partir des données recueillies lors de la constitution de ce dossier que les conseils de CHRONOGEST élaborent un rapport d'AUDIT PATRIMONIAL.
Ce dernier reprend l'ensemble des aspects juridiques et fiscaux de votre dossier et permet de jeter les bases d'une véritable stratégie patrimoniale.
La politique d'investissement et de désinvestissement qui s'ensuit est directement inspirée par les lignes directrices de cette dernière.
L'actualisation de l'audit se fait chaque année grâce à un document de synthèse appelé BILAN PATRIMONIAL.
La présentation synoptique de ce dernier permet de visualiser les éléments d'actif et de passif de votre patrimoine. Le chiffrage, bien par bien, des plus-values latentes, permet d'intégrer le calcul de l'impôt correspondant aux arbitrages, qui peuvent s'avérer nécessaires. L'analyse de l'évolution des principaux postes permet d'apprécier les performances de votre gestion directe ou déléguée.
Enfin, ce document sert de référence essentielle aux réunions de travail que nous organisons chaque année avec vous et vos conseils financiers. La dynamisation de votre gestion patrimoniale passe en effet par la périodicité de nos interventions.

L'analyse du risque immobilier : "AUDIT +"

Depuis une dizaine d’années, les opérations de cession impliquant des biens immobiliers (vente de portefeuilles immobiliers, LBO, fusions-acquisitions…) sont souvent précédées d’un audit technique, juridique, environnemental et fiscal.

L'un des objectifs de l'audit est de vérifier si la situation juridique (autorisations administratives obtenues par exemple) est en adéquation avec la situation matérielle (description actuelle du site, baux conclus…). A défaut, il convient d'analyser le risque et les conséquences éventuelles, de telle manière que le client puisse en tirer un enseignement sur la valorisation de l'actif immobilier considéré.

Ces audits sont réalisés par le candidat acquéreur avant de signer une offre ferme ou par le propriétaire-vendeur en amont de la commercialisation.
 
Du point de vue de l’acquéreur, dans le cadre d’un projet d’acquisition (appel d’offre ou exclusivité), nous analysons la documentation immobilière et rendons un rapport d’audit révélant les éventuelles problématiques susceptibles d’avoir une incidence sur la décision finale de l’investisseur (montant de l’offre, garanties…) lui permettant ainsi d’affiner son offre en considération de la qualité du bien, et de justifier sa proposition d’acquisition tant à ses actionnaires qu’aux banques finançant l’opération. Pour ce faire, nous utilisons le logiciel d’audit immobilier « AUDIT + ». D’autres audits spécifiques peuvent parallèlement être réalisés par des avocats, des fiscalistes, des experts-comptables, des techniciens, etc.

Du point de vue du propriétaire (ayant ou non un projet de vente immédiat), nous procédons à cette même analyse avant la présentation de l’immeuble au marché. Cette étude préalable lui permet de mesurer le potentiel de valorisation de ses actifs,  et de mettre en évidence en amont les éventuels problèmes pouvant peser dans les négociations. Plus les dossiers sont complets et les problèmes identifiés, voire réglés, plus l’entreprise sera en position de force pour négocier la cession de ses actifs. La documentation est rigoureusement organisée et présentée sous forme électronique (« data-room » électronique, ou « e-room »).

          Logiciel d'AUDIT IMMOBILIER ("AUDIT +")

Afin de professionnaliser cet audit, nous avons développé un logiciel d'AUDIT IMMOBILIER nommé "AUDIT +",  en collaboration avec des universitaires.
Il nous permet d'analyser de façon exhaustive la documentation juridique d'un immeuble, et d'apprécier de façon précise les conséquences juridiques des problèmes rencontrés.
 
Nous pouvons ainsi intégrer les équipes d'audit de nos clients investisseurs, partout en France, et notamment à Paris où nous nous rendons chaque semaine et en fonction des besoins de nos clients.

          Organisation de la documentation immobilière

L’importance de la documentation recueillie nécessite un système de classement extrêmement rigoureux.

La tendance est aujourd’hui aux "data-room" électroniques (ou « e-room »), qui permettent aux investisseurs de visualiser la documentation depuis leurs postes informatiques. Il s’ensuit un gain de place et une souplesse accrue pour l’entreprise.

En vue de l’organisation d’une telle data-room ou simplement pour la conservation de la documentation, nous rendons au client en fin d’opération l’ensemble de la documentation sous forme non seulement d'un classeur papier, mais également de CD-Rom.

Pour les clients qui le souhaitent nous avons la possibilité d’ouvrir un « espace client » consultable à partir de notre site internet, avec accès sécurisé. Sur cet espace client sont mis en ligne la documentation relative à leurs immeubles, rigoureusement classée. Un accès, plus ou moins limité, peut être donné à des tiers (acquéreurs potentiels) dans le cadre d'une data-room électronique organisée en période précontractuelle.